Real Decreto-Ley 19/2022: Medidas de apoyo a los deudores hipotecarios

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Dirigido a personas físicas, titulares de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros y que haya sido formalizado, como máximo, el 31 de diciembre de 2022.

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Como es sabido, la situación coyuntural a nivel mundial que estamos viviendo está teniendo como consecuencia una subida de la inflación sin precedentes en las últimas décadas. En un intento de moderar la inflación, los Bancos Centrales y, en concreto, el Banco Central Europeo han subido los tipos de interés de forma rápida y agresiva a fin de controlar la escalada de precios.

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Estas subidas de tipos de interés están afectando mucho a las familias, en especial, a las más vulnerables, motivo por el cual el Gobierno de España ha aprobado el Real Decreto Ley 19/2022, donde introduce una serie de medidas a fin de paliar las consecuencias económicas que se derivan de la subida de tipos de interés.

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La norma introduce dos grandes novedades, donde se contienen medidas de apoyo a deudores hipotecarios con dificultades, a saber:

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• Un nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza coyuntural y temporal, de 24 meses de duración.

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• Una reforma del Código de Buenas Prácticas de 2012, regulado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

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¿A quién va dirigido?

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A personas físicas, titulares de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros y que haya sido formalizado, como máximo, el 31 de diciembre de 2022.

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¿Qué situación económica deben tener las personas que quieran acogerse a las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 19/2022?

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Para poderse acoger a las medidas que prevé la norma, deben concurrir todas las circunstancias siguientes:

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1. El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no puede superar 3,5 veces el IPREM anual de catorce pagas.

En el año 2022 el IPREM queda fijado en 8.106,28 euros, por lo que, para poderse acogerse a la medida, los ingresos anuales brutos del conjunto de la unidad familiar no podrán ser superiores a 28.371,98 euros.‍

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No obstante, como casos particulares, se establecen los siguientes supuestos donde el umbral de renta es superior:

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• 4,5 veces el IPREM anual en 14 pagas (esto es, 36.478,26 euros brutos): cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tenga reconocida una discapacidad superior al 33% o una situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.‍

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• 5,5 veces el IPREM anual en 14 pagas (esto es, 44.584,54 euros brutos): cuando un  deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

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2. En los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar ha de haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, lo cual sucederá:‍

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• Cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya incrementado. Con esta modificación, desaparece el requisito de que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

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• En casos de circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, tales ser familia numerosa o monoparental, que haya menores de edad, que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia, discapacidad o enfermedad grave, o que exista algún miembro víctima de violencia de género o que sea víctima de trata o explotación sexual.

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3. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

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¿A qué medidas pueden acogerse las personas y familias que cumplan los requisitos?

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1. Ampliación del plazo de duración del préstamo hasta un máximo de 7 años, con opción de carencia total o de cuotas fijas temporales por 12 meses. El principal pendiente devengará intereses al tipo que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo.

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Esta extensión no puede suponer una reducción de la cuota por debajo de la que se estuviera pagando a 1 de junio de 2022, ni que el plazo total del préstamo supere 40 años desde su fecha de constitución.‍

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2. Opción de convertir el préstamo hipotecario de tipo variable, a tipo fijo.

Asimismo, el RDL 19/2022 lleva a cabo a una revisión del Código de Buenas Prácticas propuesto en RDL 6/2012.

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3. Se modifican algunas de las medidas que puede proponer el deudor en el marco de un plan de reestructuración:

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• Se gradúa el tratamiento de la carencia y extensión del plazo de amortización, estableciéndose plazos más reducidos en casos de incremento no significativo del esfuerzo hipotecario y ausencia de situación de especial vulnerabilidad.

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• Se reduce sensiblemente el tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia. Así, pasa de EURIBOR más 0,5% a EURIBOR menos 0,10%, con ciertas excepciones para casos de incremento no significativo de la carga hipotecaria sobre la renta familiar y ausencia de situación de especial vulnerabilidad. En préstamos a tipo fijo, se aplica el tipo fijo.

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4. Se prevé la posibilidad de instar la solicitud de un segundo plan de reestructuración con el establecimiento de un periodo de carencia de hasta cinco años, cuando haya finalizado el periodo de carencia establecido en un primer plan de reestructuración, aplicándose el mismo tipo de interés reducido del primer periodo de carencia.

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5. Se amplía de un año a dos el plazo de solicitud de dación en pago de la vivienda de los deudores para los que la reestructuración no resulte viable u observen su imposibilidad de atender los pagos dos años después desde la solicitud de reestructuración.

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6. Se amplía de seis meses a un año el plazo de solicitud de alquiler de la vivienda a que tiene derecho el deudor hipotecario cuyo lanzamiento se ha suspendido. Este plazo empezará a contar con la entrada en vigor del RDL 19/2022, el 24 de noviembre de 2022.

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Solicitud y plazo de resolución

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• El deudor que quiera solicitar acogerse a estas medidas, deberá presentar su solicitud a su banco, y acreditar cumplir los requisitos generales y de renta expuestos. Para acreditarlo, deberá presentar la documentación que se exige en el artículo 3.3 del Real Decreto-ley 6/2012.

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• Una vez que el banco determine que se cumplen los requisitos, en el plazo de 15 días deberá formalizarse la novación hipotecaria.

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Aspectos adicionales a tener en cuenta

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• El Real Decreto-ley 19/2022 introduce grandes reducciones en el arancel notarial y registral de esta clase de operaciones.

• Se modifica la Ley del ITP y ALD para dejar exentas del impuesto a estas novaciones.

• Se establecen límites para evitar que las entidades financieras aprovechen estas novaciones para obtener beneficios adicionales, como modificaciones del tipo de interés indebidas, gastos o comisiones extras, la contratación de productos vinculados o combinados, o el establecimiento de garantías adicionales.

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En Madrid a 22 de Diciembre de 2022 

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